🏘️ Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Mieten oder kaufen? Die Antwort hängt vor allem davon ab, wie lange Sie bleiben. Vergleichen Sie die Nettokosten beider Wege über diesen Zeitraum – inklusive dessen, was Ihr Eigenkapital angelegt hätte erwirtschaften können.
Kurz gesagt: Bei einer Immobilie für 400.000 $ mit 20 % Anzahlung zu 6,5 % gegenüber 2.200 $ Monatsmiete kostet Kaufen über 7 Jahre netto 186.155 $ und Mieten 202.289 $ – Kaufen ist 16.134 $ günstiger und rechnet sich ab Jahr 6.
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Ergebnis
Kaufen ist über 7 Jahre günstiger
16.134 $
Kaufen rechnet sich nach 6 Jahren
| Nettokosten Kaufen (7 Jahre) | 186.155 $ |
| Nettokosten Mieten (7 Jahre) | 202.289 $ |
| Break-even-Jahr | Jahr 6 |
- Anzahlung + Kaufnebenkosten
- 92.000 $
- Kreditrate (Zins und Tilgung)
- 2.022,62 $
- Eigenkapital nach Verkauf in Jahr 7
- 189.045 $
Jahr für Jahr
| Jahr | Immobilienwert | Restschuld | Eigenkapital bei Verkauf | Eigentumskosten | Gezahlte Miete | Nettokosten Kaufen | Nettokosten Mieten |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414.000 $ | 316.423 $ | 72.737 $ | 34.171 $ | 26.400 $ | 58.035 $ | 26.400 $ |
| 2 | 428.490 $ | 312.607 $ | 90.174 $ | 34.465 $ | 27.192 $ | 79.893 $ | 53.592 $ |
| 3 | 443.487 $ | 308.535 $ | 108.343 $ | 34.770 $ | 28.008 $ | 101.565 $ | 81.600 $ |
| 4 | 459.009 $ | 304.191 $ | 127.278 $ | 35.085 $ | 28.848 $ | 123.040 $ | 110.448 $ |
| 5 | 475.075 $ | 299.555 $ | 147.015 $ | 35.411 $ | 29.713 $ | 144.305 $ | 140.161 $ |
| 6 | 491.702 $ | 294.609 $ | 167.591 $ | 35.748 $ | 30.605 $ | 165.348 $ | 170.766 $ |
| 7 | 508.912 $ | 289.332 $ | 189.045 $ | 36.097 $ | 31.523 $ | 186.155 $ | 202.289 $ |
Nettokosten Kaufen = Anzahlung + Kaufnebenkosten + gezahlte Kreditraten, Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherung + entgangene Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital − Eigenkapital, das nach Verkaufskosten und Tilgung der Restschuld bleibt. Nettokosten Mieten = gezahlte Miete. Das Break-even-Jahr ist hervorgehoben.
So nutzen Sie den Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie, Ihre Anzahlung, den Zinssatz und die Laufzeit des Kredits ein, dazu die Miete für eine vergleichbare Wohnung und wie viele Jahre Sie voraussichtlich bleiben. Im Bereich der Eigentumskosten passen Sie Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung, Wertsteigerung, Mieterhöhungen, die mögliche Rendite auf Ihre Anzahlung sowie Kauf- und Verkaufskosten an.
Die Formel
Nettokosten Kaufen = Eigenkapitaleinsatz + laufende Eigentumskosten + entgangene Rendite − Eigenkapital nach Verkauf
Der Eigenkapitaleinsatz ist die Anzahlung plus Kaufnebenkosten. Die laufenden Eigentumskosten sind Kreditraten, Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherung. Das Eigenkapital nach Verkauf ist der Wert der Immobilie abzüglich Verkaufskosten und Restschuld. Die Nettokosten des Mietens sind einfach die gezahlte Miete, die jedes Jahr steigt. Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, in dem Kaufen weniger kostet.
Rechenbeispiel
Eine Immobilie für 400.000 $ mit 20 % Anzahlung zu 6,5 % über 30 Jahre hat eine monatliche Rate für Zins und Tilgung von 2.022,62 $. Mit 1,1 % Grundsteuer, 1 % Instandhaltung, 1.500 $ Versicherung, 3,5 % Wertsteigerung, 3 % Kaufnebenkosten, 6 % Verkaufskosten und 5 % Rendite auf die eingesetzten 92.000 $ kostet Eigentum über 7 Jahre netto 186.155 $. Mieten für 2.200 $ mit 3 % jährlicher Erhöhung kostet 202.289 $ – Kaufen ist also 16.134 $ günstiger und rechnet sich ab Jahr 6.
Was den Ausschlag gibt
| Spricht fürs Kaufen | Spricht fürs Mieten |
|---|---|
| Viele Jahre bleiben | Umzug innerhalb weniger Jahre |
| Stark steigende Immobilienpreise | Stagnierende oder fallende Preise |
| Niedrige Bauzinsen | Hohe Zinsen und Grundsteuern |
| Schnell steigende Mieten | Hohe Renditen bei anderen Anlagen |
Schätzwerte zu Informationszwecken, keine Finanzberatung.
Häufig gestellte Fragen
Wie rechnet man Mieten gegen Kaufen?
Addieren Sie alle Kosten des Kaufs – Anzahlung, Kaufnebenkosten, Kreditraten, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung sowie die Rendite, die das eingesetzte Eigenkapital angelegt gebracht hätte – und ziehen Sie das Eigenkapital ab, das Sie beim Verkauf zurückerhalten. Vergleichen Sie das mit der gesamten Miete im selben Zeitraum.
Ab wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?
Ab dem ersten Jahr, in dem die Nettokosten des Eigentums unter die Mietkosten fallen. Wegen der Kauf- und Verkaufskosten liegt dieser Punkt meist nach 3–7 Jahren; wer früher umziehen könnte, fährt mit Mieten in der Regel günstiger.
Ist Miete rausgeworfenes Geld?
Nein. Für die Miete bekommen Sie Wohnraum ohne Instandhaltungsrechnungen, Grundsteuer oder Verkaufskosten. Ein Großteil der ersten Kreditraten eines Eigentümers sind Zinsen – und die sind genauso „verloren“ wie Miete. Der Vergleich oben zeigt, was insgesamt weniger kostet.
Welche Annahmen sind am wichtigsten?
Wie lange Sie bleiben, die Wertentwicklung der Immobilie und der Bauzins beeinflussen das Ergebnis am stärksten. Testen Sie eine geringere Wertsteigerung oder eine kürzere Wohndauer, um das Ergebnis auf die Probe zu stellen.
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