🔄 Umschuldungsrechner
Geben Sie Restschuld, aktuellen Zinssatz und Restlaufzeit ein, dann den neuen Zinssatz, die neue Laufzeit und die Abschlusskosten. Sie sehen die monatliche Ersparnis und ab welchem Monat sie die Kosten deckt.
Kurz gesagt: Wer eine Restschuld von 250.000 $ zu 7 % mit noch 27 Jahren Laufzeit in ein neues Darlehen über 30 Jahre zu 6 % umschuldet, senkt die Rate von 1.719,54 $ auf 1.498,88 $ – eine Ersparnis von 220,66 $ im Monat. 5.000 $ Abschlusskosten sind damit nach 23 Monaten wieder hereingeholt.
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Eingaben: Umschuldungsrechner
Ergebnis
Monatliche Ersparnis
220,66 $
Neue Zinssatz 1.498,88 $ statt heute 1.719,54 $
| Aktuelle Rate | 1.719,54 $ |
| Neue Rate | 1.498,88 $ |
| Break-even-Punkt | 1 Jahr und 11 Monate |
- Restzinsen des aktuellen Darlehens
- 307.128,21 $
- Zinsen des neuen Darlehens
- 289.593,37 $
- Ersparnis über die Laufzeit nach Kosten
- 12.534,84 $
Aktuelles Darlehen und Umschuldung im Vergleich
| Aktuelles Darlehen | Neues Darlehen | |
|---|---|---|
| Zinssatz | 7 % | 6 % |
| Restlaufzeit | 27 Jahre | 30 Jahre |
| Monatliche Rate | 1.719,54 $ | 1.498,88 $ |
| Zinsen gesamt | 307.128,21 $ | 289.593,37 $ |
| Gesamtzahlung inkl. Abschlusskosten | 557.128,21 $ | 544.593,37 $ |
So funktioniert der Vergleich
Der Rechner ermittelt die Rate für Ihre Restschuld über die verbleibenden Jahre und dann die Rate für denselben Betrag mit neuem Zinssatz und neuer Laufzeit. Die Differenz ist Ihre monatliche Ersparnis; die Abschlusskosten geteilt durch diese Ersparnis ergeben den Break-even-Punkt.
Break-even (Monate) = Abschlusskosten ÷ (alte Rate − neue Rate)
Außerdem summiert er die Zinsen, die Sie für jedes Darlehen noch zahlen würden. So sehen Sie, ob Sie über die gesamte Laufzeit einschließlich der Abschlusskosten besser fahren.
Rechenbeispiel
Sie schulden noch 250.000 $ zu 7 % mit 27 Jahren Restlaufzeit; Ihre Rate aus Zins und Tilgung beträgt 1.719,54 $. Ein neues Darlehen über 30 Jahre zu 6 % kostet 1.498,88 $ im Monat – 220,66 $ weniger. Bei 5.000 $ Abschlusskosten ist der Break-even nach 23 Monaten erreicht. Die verbleibenden Zinsen sinken von 307.128,21 $ auf 289.593,37 $ – nach Abzug der Abschlusskosten sparen Sie über die Laufzeit 12.534,84 $.
Wann sich eine Umschuldung lohnt
- Sie bleiben über den Break-even-Punkt hinaus. Wenn Sie früher umziehen oder verkaufen, übersteigen die Abschlusskosten die Ersparnis.
- Der Zins sinkt spürbar. Ein Minus von 0,75 bis 1 Prozentpunkt oder mehr rechnet sich bei einer hohen Restschuld meist.
- Die Laufzeit frisst den Vorteil nicht auf. Eine Umschuldung in ein Darlehen über 15 oder 20 Jahre erhöht oft die Rate, spart aber deutlich mehr Zinsen.
- Sie möchten die private Hypothekenversicherung (PMI) loswerden oder von einem variablen zu einem festen Zins wechseln.
Was der Rechner nicht berücksichtigt
Die Zahlen umfassen nur Zins und Tilgung. Grundsteuer, Versicherung und Treuhandkonto ändern sich durch die Umschuldung nicht und beeinflussen den Vergleich daher nicht. Eine Umschuldung mit Auszahlung zusätzlichen Kapitals, Disagio-Punkte oder mitfinanzierte Abschlusskosten würden die neue Darlehenssumme verändern.
Schätzwerte zu Informationszwecken, keine Finanzberatung.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechne ich den Break-even-Punkt einer Umschuldung?
Teilen Sie die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis. 5.000 $ Kosten ÷ 220,66 $ Ersparnis pro Monat = 22,7, die Kosten sind also im 23. Monat eingespielt. Verkaufen Sie die Immobilie womöglich vorher, verlieren Sie mit der Umschuldung Geld.
Lohnt sich eine Umschuldung schon bei 1 Prozentpunkt weniger Zins?
Oft ja – wenn Sie über den Break-even-Punkt hinaus bleiben und die Laufzeit nicht stark verlängern. Prüfen Sie auch die gesamten Zinskosten: Wer wieder bei 30 Jahren anfängt, kann trotz niedrigerem Zins insgesamt mehr zahlen.
Warum können die Zinskosten insgesamt steigen, obwohl der Zins sinkt?
Eine längere Laufzeit bedeutet, dass Sie mehr Jahre Zinsen zahlen. Wählen Sie eine neue Laufzeit, die höchstens so lang ist wie Ihre Restlaufzeit, dann sparen Sie sowohl bei der Rate als auch bei den Zinsen insgesamt.
Mit welchen Abschlusskosten muss ich rechnen?
In den USA liegen die Abschlusskosten einer Umschuldung meist bei 2–5 % des Darlehensbetrags; sie umfassen Bearbeitungsgebühr, Wertgutachten, Titelversicherung und Eintragungsgebühren. Manche Banken bieten Darlehen ohne Abschlusskosten gegen einen höheren Zins an.
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