🏠 Calculadora de financiamento só juros
Informe o valor financiado, a taxa, o prazo total e o período de carência para ver a parcela baixa de agora, a parcela maior de depois e quanto o financiamento custa a mais em juros no total.
Resposta rápida: Parcela só de juros = valor financiado × taxa anual ÷ 12. Um financiamento de US$ 300.000 a 6,5% custa US$ 1.625,00 por mês; depois de 10 anos de carência num prazo de 30 anos, a parcela sobe para US$ 2.236,72.
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Dados: Calculadora de financiamento só juros
Resultado
Parcela mensal nos primeiros 10 anos
$ 1.625,00
depois $ 2.236,72 por mês nos 20 anos restantes
| Parcela só de juros | $ 1.625,00 |
| Parcela depois da carência | $ 2.236,72 |
| Juros totais do financiamento | $ 431.812,80 |
| Total pago | $ 731.812,80 |
- Amortização durante a carência
- $ 0,00
- Financiamento comum (tabela Price)
- $ 1.896,20/mês
- Juros a mais que no comum
- $ 49.180,80
Como funcionam as parcelas só de juros
Durante a carência você paga só os juros cobrados no mês, então o saldo devedor não cai. Quando a carência termina, o saldo inteiro é amortizado nos anos restantes.
Só juros = Valor × Taxa ÷ 12 · Parcela posterior = V × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
Aqui i é a taxa mensal e n o número de meses que restam depois da carência.
Exemplo: US$ 300.000 a 6,5%, com 10 anos de carência num prazo de 30 anos. Só juros: 300.000 × 0,065 ÷ 12 = US$ 1.625,00. Depois do 10.º ano restam 240 meses, e a parcela passa a US$ 2.236,72. Um financiamento comum de 30 anos custaria US$ 1.896,20 por mês desde o início.
Vantagens e desvantagens
- Parcelas menores no início liberam caixa, o que interessa a investidores ou a quem espera ganhar mais no futuro.
- Nenhum patrimônio formado pelas parcelas – você só ganha patrimônio se o imóvel se valorizar.
- Salto na parcela quando a amortização começa e mais juros no total do que num financiamento comum.
- Os bancos costumam exigir entrada maior e melhor histórico de crédito para esse tipo de financiamento.
Esta é uma estimativa para planejamento, não uma recomendação financeira. Confirme as condições exatas com o seu banco.
Perguntas frequentes
O saldo devedor diminui num financiamento só juros?
Não durante a carência. O saldo continua o mesmo, então você ainda deve o valor total quando a amortização começa.
Por que a parcela dá um salto depois da carência?
O mesmo saldo precisa ser pago em menos anos, por isso cada parcela passa a incluir amortização além dos juros. A calculadora mostra o novo valor antes de você fechar negócio.
O financiamento só juros sai mais barato no total?
Não. Como o saldo não cai no início, você paga mais juros no total do que num financiamento comum com a mesma taxa e o mesmo prazo.
E se a taxa mudar?
A calculadora supõe taxa fixa. Com taxa variável, as duas parcelas mudam quando a taxa é reajustada; refaça a conta com a nova taxa.
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