🏡 Quanto de imóvel posso comprar
Os bancos definem o financiamento pela sua renda bruta e pelas dívidas mensais, não pelo imóvel. Informe as duas, a entrada, a taxa, o imposto sobre o imóvel e o seguro para descobrir o preço máximo que cabe no seu orçamento.
Resposta rápida: Com salário de US$ 100.000, US$ 500 de dívidas mensais e US$ 60.000 de entrada, a regra 28/36 limita a moradia a US$ 2.333,33 por mês, o que compra um imóvel de cerca de US$ 353.460 com taxa de 6,5% em 30 anos, imposto sobre o imóvel de 1,2% e seguro de US$ 1.500 por ano.
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Dados: Quanto de imóvel posso comprar
Resultado
Você pode comprar um imóvel de até
$ 353.460
com $ 60.000 de entrada – limitado pela regra de 28% para moradia
| Amortização e juros | $ 1.854,87 |
| Imposto sobre o imóvel | $ 353,46 |
| Seguro residencial | $ 125,00 |
| Gasto mensal máximo com moradia | $ 2.333,33 |
- Valor do financiamento
- $ 293.460
- Limite de moradia (28%)
- $ 2.333,33
- Limite de comprometimento (36%) após dívidas
- $ 2.500,00
Preço possível com diferentes taxas de juros
| Taxa | Preço máximo do imóvel |
|---|---|
| 5% | $ 397.352 |
| 5,5% | $ 381.708 |
| 6% | $ 367.101 |
| 6,5% | $ 353.460 |
| 7% | $ 340.716 |
| 7,5% | $ 328.805 |
| 8% | $ 317.666 |
Como se calcula o valor do imóvel que você pode comprar
Os bancos olham dois índices de comprometimento de renda. O índice de moradia (front-end) limita a parcela da casa a 28% da renda bruta mensal. O índice de dívida total (back-end) limita a moradia somada a todas as outras dívidas a 36%. O seu orçamento para moradia é o menor dos dois.
Orçamento = mín(Renda ÷ 12 × 28%, Renda ÷ 12 × 36% − Dívidas)
Em seguida, a calculadora encontra o preço em que amortização e juros sobre (preço − entrada), mais o imposto sobre o imóvel e o seguro mensais, se igualam exatamente a esse orçamento.
Exemplo prático
Uma família que ganha US$ 100.000 por ano tem renda bruta de US$ 8.333,33 por mês. 28% disso são US$ 2.333,33; 36% menos US$ 500 de dívidas dão US$ 2.500, então o orçamento para moradia é US$ 2.333,33. Com US$ 60.000 de entrada, financiamento de 30 anos a 6,5%, imposto sobre o imóvel de 1,2% e seguro de US$ 1.500 por ano, o preço máximo é de cerca de US$ 353.460 – um financiamento de US$ 293.460 com parcela de amortização e juros de US$ 1.854,87.
Limites de comprometimento de renda mais comuns
| Referência | Moradia | Dívida total |
|---|---|---|
| Regra conservadora clássica | 28% | 36% |
| Convencional (máximo típico) | – | 43–45% |
| FHA | 31% | 43% (mais com bons fatores compensatórios) |
Dicas antes de procurar imóvel
- Quitar um financiamento de carro ou o saldo do cartão aumenta o limite de dívida total na mesma proporção.
- Reserve um valor à parte para os custos de fechamento (2–5% do preço), a mudança e a manutenção.
- O seguro hipotecário privado (PMI, com entrada abaixo de 20%) e as taxas de condomínio (HOA) não estão incluídos – reduza um pouco o índice de moradia para deixar espaço para eles.
Por que a entrada faz diferença
Cada dólar a mais de entrada soma um dólar ao preço que você pode pagar, sem mudar a parcela mensal. Dar 20% ou mais de entrada também evita o seguro hipotecário privado num financiamento convencional.
Estimativas para fins informativos, não constituem consultoria financeira.
Perguntas frequentes
O que é a regra 28/36?
Os bancos preferem que os custos de moradia (parcela, imposto sobre o imóvel e seguro) fiquem abaixo de 28% da renda bruta mensal, e que todas as dívidas, incluindo a moradia, fiquem abaixo de 36%. O menor dos dois limites define o seu orçamento.
Posso pegar mais do que a regra 28/36 permite?
Muitas vezes, sim – muitos financiamentos convencionais aceitam comprometimento total de 43–45%, e os financiamentos FHA às vezes chegam a 50%. Aumente os limites na seção avançada para ver o efeito, mas um financiamento maior também aperta o orçamento mensal.
Os bancos usam a renda bruta ou a líquida?
A renda bruta – antes de impostos e descontos na folha. Se um quarto do seu salário vai para impostos e descontos, uma parcela de moradia de 28% consome cerca de 37% da sua renda líquida.
Como a taxa de juros muda o valor que posso pagar?
Cada ponto percentual a mais na taxa reduz seu poder de compra em cerca de 10%. A tabela abaixo do resultado mostra o preço máximo em várias taxas.
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