🏘️ Calculadora alugar ou comprar
Alugar ou comprar? A resposta depende sobretudo de quanto tempo você vai ficar. Compare o custo líquido de cada opção nesse período, incluindo quanto a entrada renderia se fosse investida.
Resposta rápida: Para um imóvel de US$ 400.000 com 20% de entrada a 6,5%, contra um aluguel de US$ 2.200 por mês, comprar custa US$ 186.155 líquidos em 7 anos e alugar, US$ 202.289 – comprar sai US$ 16.134 mais barato e atinge o ponto de equilíbrio no 6º ano.
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Dados: Calculadora alugar ou comprar
Resultado
Comprar sai mais barato em 7 anos
$ 16.134
Comprar atinge o ponto de equilíbrio após 6 anos
| Custo líquido de comprar (7 anos) | $ 186.155 |
| Custo líquido de alugar (7 anos) | $ 202.289 |
| Ano de equilíbrio | Ano 6 |
- Entrada + custos de compra
- $ 92.000
- Parcela do financiamento (amortização e juros)
- $ 2.022,62
- Patrimônio após vender no ano 7
- $ 189.045
Ano a ano
| Ano | Valor do imóvel | Saldo devedor | Patrimônio se vender | Custos de propriedade | Aluguel pago | Custo líquido – comprar | Custo líquido – alugar |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $ 414.000 | $ 316.423 | $ 72.737 | $ 34.171 | $ 26.400 | $ 58.035 | $ 26.400 |
| 2 | $ 428.490 | $ 312.607 | $ 90.174 | $ 34.465 | $ 27.192 | $ 79.893 | $ 53.592 |
| 3 | $ 443.487 | $ 308.535 | $ 108.343 | $ 34.770 | $ 28.008 | $ 101.565 | $ 81.600 |
| 4 | $ 459.009 | $ 304.191 | $ 127.278 | $ 35.085 | $ 28.848 | $ 123.040 | $ 110.448 |
| 5 | $ 475.075 | $ 299.555 | $ 147.015 | $ 35.411 | $ 29.713 | $ 144.305 | $ 140.161 |
| 6 | $ 491.702 | $ 294.609 | $ 167.591 | $ 35.748 | $ 30.605 | $ 165.348 | $ 170.766 |
| 7 | $ 508.912 | $ 289.332 | $ 189.045 | $ 36.097 | $ 31.523 | $ 186.155 | $ 202.289 |
Custo líquido de comprar = entrada + custos de compra + parcelas, impostos, manutenção e seguro pagos + rendimento que o dinheiro do início deixou de gerar − patrimônio que sobra depois dos custos de venda e da quitação do financiamento. Custo líquido de alugar = aluguel pago. O ano de equilíbrio aparece em destaque.
Como usar a calculadora
Informe o valor do imóvel que você compraria, a entrada, a taxa de juros e o prazo do financiamento, o aluguel de um imóvel equivalente e quantos anos pretende morar nele. Abra a seção de custos e premissas para ajustar imposto sobre o imóvel, manutenção, seguro, valorização, reajuste do aluguel, o rendimento que a entrada teria se investida e os custos de compra e de venda.
A fórmula
Custo líquido de comprar = Desembolso inicial + Custos de propriedade + Rendimento perdido − Patrimônio após a venda
O desembolso inicial é a entrada mais os custos de compra. Os custos de propriedade são as parcelas do financiamento, o imposto sobre o imóvel, a manutenção e o seguro. O patrimônio após a venda é o valor do imóvel menos os custos de venda e o saldo devedor restante. O custo líquido de alugar é simplesmente o aluguel pago, reajustado a cada ano. O ano de equilíbrio é o primeiro em que comprar sai mais barato.
Exemplo prático
Um imóvel de US$ 400.000 com 20% de entrada, financiado a 6,5% em 30 anos, tem parcela de amortização e juros de US$ 2.022,62. Com imposto de 1,1%, manutenção de 1%, seguro de US$ 1.500, valorização de 3,5%, custos de compra de 3%, custos de venda de 6% e rendimento de 5% sobre os US$ 92.000 desembolsados no início, ser proprietário custa US$ 186.155 líquidos em 7 anos. Alugar por US$ 2.200 com reajuste de 3% ao ano custa US$ 202.289; comprar sai US$ 16.134 mais barato e atinge o ponto de equilíbrio no 6º ano.
O que pesa na balança
| Favorece comprar | Favorece alugar |
|---|---|
| Morar muitos anos no imóvel | Mudar em poucos anos |
| Valorização rápida dos imóveis | Preços estáveis ou em queda |
| Juros de financiamento baixos | Juros e impostos sobre o imóvel altos |
| Aluguéis subindo depressa | Bons rendimentos em outros investimentos |
Estimativas para fins informativos, não constituem consultoria financeira.
Perguntas frequentes
Como calcular se é melhor alugar ou comprar?
Some tudo o que a compra custa – entrada, custos de compra, parcelas do financiamento, impostos, seguro e manutenção, além do que o dinheiro da entrada renderia investido – e subtraia o patrimônio que você recuperaria ao vender. Compare o resultado com o total de aluguel pago no mesmo período.
Qual é o ponto de equilíbrio na compra de um imóvel?
É o primeiro ano em que o custo líquido de ser proprietário fica abaixo do custo de alugar. Por causa dos custos de compra e de venda, costuma ficar entre 3 e 7 anos; se você pode se mudar antes disso, alugar geralmente sai mais barato.
Pagar aluguel é jogar dinheiro fora?
Não. O aluguel garante moradia sem contas de manutenção, imposto sobre o imóvel ou custos de venda. Boa parte das primeiras parcelas de um financiamento é juros, que também são dinheiro “perdido” como o aluguel – a comparação acima mostra o que custa menos no total.
Quais premissas pesam mais?
O tempo que você vai ficar, a valorização do imóvel e a taxa de juros são o que mais muda a resposta. Teste uma valorização menor ou um prazo de permanência mais curto para pôr o resultado à prova.
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