🏘️ Calculadora de alquilar o comprar
¿Alquilar o comprar? La respuesta depende sobre todo de cuánto tiempo vas a quedarte. Compara el coste neto de cada opción en ese plazo, incluido lo que podría haber rendido tu entrada si la hubieras invertido.
Respuesta rápida: Para una vivienda de 400.000 $ con un 20 % de entrada al 6,5 %, frente a un alquiler de 2200 $ al mes, comprar cuesta 186.155 $ netos en 7 años y alquilar 202.289 $: comprar sale 16.134 $ más barato y alcanza el equilibrio en el año 6.
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Datos: Calculadora de alquilar o comprar
Resultado
Comprar sale más barato en 7 años
16.134 $
Comprar alcanza el equilibrio a los 6 años
| Coste neto de comprar (7 años) | 186.155 $ |
| Coste neto de alquilar (7 años) | 202.289 $ |
| Año de equilibrio | Año 6 |
- Entrada + gastos de compra
- 92.000 $
- Cuota hipotecaria (capital e intereses)
- 2022,62 $
- Patrimonio tras vender en el año 7
- 189.045 $
Año a año
| Año | Valor de la vivienda | Capital pendiente | Patrimonio si vendes | Costes de propiedad | Alquiler pagado | Coste neto: comprar | Coste neto: alquilar |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414.000 $ | 316.423 $ | 72.737 $ | 34.171 $ | 26.400 $ | 58.035 $ | 26.400 $ |
| 2 | 428.490 $ | 312.607 $ | 90.174 $ | 34.465 $ | 27.192 $ | 79.893 $ | 53.592 $ |
| 3 | 443.487 $ | 308.535 $ | 108.343 $ | 34.770 $ | 28.008 $ | 101.565 $ | 81.600 $ |
| 4 | 459.009 $ | 304.191 $ | 127.278 $ | 35.085 $ | 28.848 $ | 123.040 $ | 110.448 $ |
| 5 | 475.075 $ | 299.555 $ | 147.015 $ | 35.411 $ | 29.713 $ | 144.305 $ | 140.161 $ |
| 6 | 491.702 $ | 294.609 $ | 167.591 $ | 35.748 $ | 30.605 $ | 165.348 $ | 170.766 $ |
| 7 | 508.912 $ | 289.332 $ | 189.045 $ | 36.097 $ | 31.523 $ | 186.155 $ | 202.289 $ |
Coste neto de comprar = entrada + gastos de compra + hipoteca, impuestos, mantenimiento y seguro pagados + rentabilidad a la que renuncias con el desembolso inicial − patrimonio que conservas tras pagar los gastos de venta y liquidar el préstamo. Coste neto de alquilar = alquiler pagado. El año de equilibrio aparece en negrita.
Cómo usar la calculadora de alquilar o comprar
Introduce el precio de la vivienda que comprarías, la entrada, el tipo de interés y el plazo de la hipoteca, el alquiler de una vivienda similar y los años que esperas quedarte. Abre la sección de costes de propiedad para ajustar el impuesto sobre la propiedad, el mantenimiento, el seguro, la revalorización, la subida del alquiler, la rentabilidad que podría obtener tu entrada y los gastos de compra y de venta.
La fórmula
Coste neto de comprar = Desembolso inicial + Costes de propiedad + Rentabilidad perdida − Patrimonio tras la venta
El desembolso inicial es la entrada más los gastos de compra. Los costes de propiedad son las cuotas de la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, el mantenimiento y el seguro. El patrimonio tras la venta es el valor de la vivienda menos los gastos de venta y el capital pendiente del préstamo. El coste neto de alquilar es simplemente el alquiler pagado, que sube cada año. El año de equilibrio es el primero en que comprar cuesta menos.
Ejemplo práctico
Una vivienda de 400.000 $ con un 20 % de entrada al 6,5 % a 30 años tiene una cuota de capital e intereses de 2022,62 $. Con un 1,1 % de impuesto sobre la propiedad, un 1 % de mantenimiento, 1500 $ de seguro, una revalorización del 3,5 %, un 3 % de gastos de compra, un 6 % de gastos de venta y una rentabilidad del 5 % sobre los 92.000 $ del desembolso inicial, ser propietario cuesta 186.155 $ netos en 7 años. Alquilar por 2200 $ con subidas del 3 % anual cuesta 202.289 $, así que comprar sale 16.134 $ más barato y alcanza el equilibrio en el año 6.
Qué inclina la balanza
| A favor de comprar | A favor de alquilar |
|---|---|
| Quedarte muchos años | Mudarte en pocos años |
| Precios de la vivienda al alza | Precios estancados o a la baja |
| Tipos hipotecarios bajos | Tipos e impuestos sobre la propiedad altos |
| Alquileres que suben deprisa | Buena rentabilidad en otras inversiones |
Estimaciones con fines informativos, no asesoramiento financiero.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula si conviene alquilar o comprar?
Suma todo lo que cuesta comprar (entrada, gastos de compra, cuotas de la hipoteca, impuestos, seguro y mantenimiento, más lo que habría rendido invertido el dinero que pagas al principio) y resta el patrimonio que recuperarías al vender. Compara el resultado con el alquiler total pagado en el mismo periodo.
¿Cuál es el punto de equilibrio al comprar una vivienda?
Es el primer año en que el coste neto de ser propietario baja del coste de alquilar. Por los gastos de compra y venta suele llegar entre el año 3 y el 7; si es posible que te mudes antes, alquilar suele salir más barato.
¿Pagar alquiler es tirar el dinero?
No. El alquiler te da un techo sin facturas de mantenimiento, impuestos sobre la propiedad ni gastos de venta. Además, buena parte de las primeras cuotas de una hipoteca son intereses, que se «pierden» igual que el alquiler. La comparación muestra qué opción cuesta menos en conjunto.
¿Qué supuestos influyen más en el resultado?
El tiempo que te quedes, la revalorización de la vivienda y el tipo de interés de la hipoteca son los que más cambian la respuesta. Prueba con una revalorización más baja o una estancia más corta para poner a prueba el resultado.
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