🏡 Calculadora de cuánta casa puedo pagar
Los bancos calculan la hipoteca a partir de tus ingresos brutos y tus deudas mensuales, no de la vivienda. Introdúcelos junto con la entrada, el tipo de interés, el impuesto sobre la propiedad y el seguro, y verás el precio más alto que encaja.
Respuesta rápida: Con un salario de 100.000 $, 500 $ de deudas mensuales y 60.000 $ de entrada, la regla 28/36 limita el gasto en vivienda a 2333,33 $ al mes, lo que permite comprar una casa de unos 353.460 $ con una hipoteca a 30 años al 6,5 %, un 1,2 % de impuesto sobre la propiedad y 1500 $ anuales de seguro.
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Datos: Calculadora de cuánta casa puedo pagar
Resultado
Puedes permitirte una casa de hasta
353.460 $
con 60.000 $ de entrada; el límite lo marca la regla del 28 % para la vivienda
| Capital e intereses | 1854,87 $ |
| Impuesto sobre la propiedad | 353,46 $ |
| Seguro de hogar | 125,00 $ |
| Gasto máximo mensual en vivienda | 2333,33 $ |
- Importe del préstamo
- 293.460 $
- Límite de vivienda (28 %)
- 2333,33 $
- Límite de endeudamiento (36 %) tras deudas
- 2500,00 $
Precio asequible con distintos tipos de interés
| Tipo de interés | Precio máximo de la vivienda |
|---|---|
| 5 % | 397.352 $ |
| 5,5 % | 381.708 $ |
| 6 % | 367.101 $ |
| 6,5 % | 353.460 $ |
| 7 % | 340.716 $ |
| 7,5 % | 328.805 $ |
| 8 % | 317.666 $ |
Cómo se calcula cuánta casa puedes pagar
Los prestamistas miran dos ratios de endeudamiento. La tasa de esfuerzo en vivienda limita la cuota de la vivienda al 28 % de los ingresos brutos mensuales. El ratio de endeudamiento total limita la vivienda más el resto de deudas al 36 %. Tu presupuesto para vivienda es el menor de los dos.
Presupuesto = mín(Ingresos ÷ 12 × 28 %, Ingresos ÷ 12 × 36 % − Deudas)
Después, la calculadora busca el precio con el que el capital y los intereses de (precio − entrada), más el impuesto sobre la propiedad y el seguro mensuales, igualan exactamente ese presupuesto.
Ejemplo resuelto
Un hogar que gana 100.000 $ al año tiene unos ingresos brutos de 8333,33 $ al mes. El 28 % son 2333,33 $; el 36 % menos 500 $ de deudas da 2500 $, así que el presupuesto para vivienda es de 2333,33 $. Con 60.000 $ de entrada, una hipoteca a 30 años al 6,5 %, un 1,2 % de impuesto sobre la propiedad y 1500 $ anuales de seguro, el precio máximo ronda los 353.460 $: un préstamo de 293.460 $ con una cuota de capital e intereses de 1854,87 $.
Límites de endeudamiento habituales
| Referencia | Vivienda | Deuda total |
|---|---|---|
| Regla clásica prudente | 28 % | 36 % |
| Préstamo convencional (máximo habitual) | – | 43–45 % |
| FHA | 31 % | 43 % (más con factores compensatorios sólidos) |
Consejos antes de buscar casa
- Liquidar un préstamo del coche o el saldo de una tarjeta eleva el límite de deuda total en la misma cantidad que deja de pagarse cada mes.
- Reserva aparte dinero para los gastos de cierre (del 2 al 5 % del precio), la mudanza y el mantenimiento.
- No se incluyen el seguro hipotecario privado (PMI, con menos del 20 % de entrada) ni las cuotas de la comunidad (HOA): baja un poco la tasa de esfuerzo para dejarles margen.
Por qué importa la entrada
Cada dólar adicional de entrada suma un dólar al precio que puedes pagar sin cambiar la cuota mensual. Aportar el 20 % o más evita además el seguro hipotecario privado en un préstamo convencional.
Estimaciones con fines informativos, no asesoramiento financiero.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla 28/36?
Los prestamistas prefieren que los gastos de vivienda (hipoteca, impuesto sobre la propiedad y seguro) no pasen del 28 % de tus ingresos brutos mensuales, y que el total de tus deudas, vivienda incluida, no supere el 36 %. El menor de los dos límites fija tu presupuesto.
¿Puedo pedir más de lo que permite la regla 28/36?
A menudo sí: muchas hipotecas convencionales aceptan un ratio de endeudamiento total del 43–45 %, y los préstamos FHA llegan a veces al 50 %. Sube los límites en la sección avanzada para ver el efecto, pero recuerda que un préstamo mayor también aprieta tu presupuesto mensual.
¿Los bancos usan el sueldo bruto o el neto?
El bruto: los ingresos antes de impuestos y retenciones. Si una cuarta parte de tu sueldo se va en impuestos y retenciones, destinar a la vivienda el 28 % del bruto supone cerca del 37 % de lo que cobras en neto.
¿Cómo afecta el tipo de interés a lo que puedo pagar?
Cada punto porcentual que sube el tipo reduce tu capacidad de compra en torno a un 10 %. La tabla bajo el resultado muestra tu precio máximo con distintos tipos.
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