🏘️ Simulateur louer ou acheter
Louer ou acheter ? La réponse dépend surtout du temps que vous resterez. Comparez le coût net de chaque option sur cette durée, y compris ce que votre apport aurait pu rapporter s’il avait été placé.
Réponse rapide : Pour un logement à 400 000 $ avec 20 % d’apport à 6,5 %, face à un loyer de 2 200 $ par mois, acheter coûte 186 155 $ nets sur 7 ans et louer 202 289 $ : l’achat l’emporte de 16 134 $ et devient rentable la 6e année.
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Données : Simulateur louer ou acheter
Résultat
Acheter revient moins cher sur 7 ans
16 134 $
L’achat devient rentable au bout de 6 ans
| Coût net de l’achat (7 ans) | 186 155 $ |
| Coût net de la location (7 ans) | 202 289 $ |
| Année de rentabilité | Année 6 |
- Apport + frais d’acquisition
- 92 000 $
- Mensualité du prêt (capital et intérêts)
- 2 022,62 $
- Patrimoine après revente l’année 7
- 189 045 $
Année par année
| Année | Valeur du logement | Capital restant dû | Patrimoine en cas de vente | Coûts de propriété | Loyers payés | Coût net – achat | Coût net – location |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414 000 $ | 316 423 $ | 72 737 $ | 34 171 $ | 26 400 $ | 58 035 $ | 26 400 $ |
| 2 | 428 490 $ | 312 607 $ | 90 174 $ | 34 465 $ | 27 192 $ | 79 893 $ | 53 592 $ |
| 3 | 443 487 $ | 308 535 $ | 108 343 $ | 34 770 $ | 28 008 $ | 101 565 $ | 81 600 $ |
| 4 | 459 009 $ | 304 191 $ | 127 278 $ | 35 085 $ | 28 848 $ | 123 040 $ | 110 448 $ |
| 5 | 475 075 $ | 299 555 $ | 147 015 $ | 35 411 $ | 29 713 $ | 144 305 $ | 140 161 $ |
| 6 | 491 702 $ | 294 609 $ | 167 591 $ | 35 748 $ | 30 605 $ | 165 348 $ | 170 766 $ |
| 7 | 508 912 $ | 289 332 $ | 189 045 $ | 36 097 $ | 31 523 $ | 186 155 $ | 202 289 $ |
Coût net de l’achat = apport + frais d’acquisition + mensualités, taxe foncière, entretien et assurance payés + rendement auquel vous renoncez sur la mise de départ − patrimoine conservé après les frais de revente et le remboursement du prêt. Coût net de la location = loyers payés. L’année de rentabilité est en gras.
Comment utiliser le simulateur
Saisissez le prix du logement que vous achèteriez, votre apport, le taux et la durée du prêt, le loyer d’un logement comparable et le nombre d’années que vous pensez y rester. Ouvrez la section des coûts de propriété pour ajuster la taxe foncière, l’entretien, l’assurance, la valorisation du bien, la hausse des loyers, le rendement que pourrait obtenir votre apport et les frais d’achat et de revente.
La formule
Coût net de l’achat = Mise de départ + Coûts de propriété + Rendement perdu − Patrimoine après revente
La mise de départ correspond à l’apport plus les frais d’acquisition. Les coûts de propriété sont les mensualités du prêt, la taxe foncière, l’entretien et l’assurance. Le patrimoine après revente est la valeur du logement diminuée des frais de revente et du capital restant dû. Le coût net de la location est simplement le total des loyers payés, qui augmentent chaque année. L’année de rentabilité est la première où acheter coûte moins cher.
Exemple chiffré
Un logement à 400 000 $ avec 20 % d’apport à 6,5 % sur 30 ans donne une mensualité en capital et intérêts de 2 022,62 $. Avec 1,1 % de taxe foncière, 1 % d’entretien, 1 500 $ d’assurance, une valorisation de 3,5 %, 3 % de frais d’achat, 6 % de frais de revente et un rendement de 5 % sur les 92 000 $ de mise de départ, être propriétaire coûte 186 155 $ nets sur 7 ans. Louer à 2 200 $ avec une hausse de 3 % par an coûte 202 289 $ : l’achat l’emporte de 16 134 $ et devient rentable la 6e année.
Ce qui fait pencher la balance
| En faveur de l’achat | En faveur de la location |
|---|---|
| Rester de nombreuses années | Déménager d’ici quelques années |
| Prix immobiliers en forte hausse | Prix stables ou en baisse |
| Taux de crédit bas | Taux et taxe foncière élevés |
| Loyers en hausse rapide | Placements alternatifs très rémunérateurs |
Estimations fournies à titre indicatif, qui ne constituent pas un conseil financier.
Questions fréquentes
Comment comparer location et achat ?
Additionnez tout ce que coûte l’achat (apport, frais d’acquisition, mensualités, taxe foncière, assurance et entretien, plus ce que l’argent versé au départ aurait rapporté s’il avait été placé), puis retranchez le patrimoine que vous récupéreriez en revendant. Comparez le résultat au total des loyers sur la même période.
Au bout de combien de temps l’achat devient-il rentable ?
C’est la première année où le coût net de la propriété passe sous celui de la location. À cause des frais d’achat et de revente, ce point mort se situe en général entre 3 et 7 ans ; si vous risquez de déménager avant, louer revient généralement moins cher.
Payer un loyer, est-ce jeter l’argent par les fenêtres ?
Non. Le loyer vous loge sans frais d’entretien, sans taxe foncière et sans frais de revente. Et une bonne partie des premières mensualités d’un prêt sert à payer des intérêts, tout aussi « perdus » qu’un loyer. La comparaison ci-dessus montre quelle option coûte le moins au total.
Quelles hypothèses pèsent le plus ?
La durée pendant laquelle vous restez, la valorisation du bien et le taux du prêt sont ce qui fait le plus varier la réponse. Testez une valorisation plus faible ou une durée plus courte pour éprouver le résultat.
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