🏡 Calcul de capacité d’achat immobilier
Les prêteurs dimensionnent le prêt selon vos revenus bruts et vos dettes mensuelles, pas selon le bien. Saisissez-les avec votre apport, le taux, la taxe foncière et l’assurance pour connaître le prix le plus élevé qui reste dans les clous.
Réponse rapide : Avec un salaire de 100 000 $, 500 $ de dettes mensuelles et 60 000 $ d’apport, la règle des 28/36 plafonne le logement à 2 333,33 $ par mois, ce qui permet d’acheter un bien d’environ 353 460 $ avec un prêt sur 30 ans à 6,5 %, une taxe foncière de 1,2 % et une assurance de 1 500 $ par an.
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Données : Calcul de capacité d’achat immobilier
Résultat
Vous pouvez acheter un logement jusqu’à
353 460 $
avec 60 000 $ d’apport – plafonné par la règle des 28 % pour le logement
| Capital et intérêts | 1 854,87 $ |
| Taxe foncière | 353,46 $ |
| Assurance habitation | 125,00 $ |
| Budget logement mensuel maximal | 2 333,33 $ |
- Montant du prêt
- 293 460 $
- Plafond logement (28 %)
- 2 333,33 $
- Plafond d’endettement (36 %) après dettes
- 2 500,00 $
Prix abordable selon le taux du prêt
| Taux | Prix maximal du logement |
|---|---|
| 5 % | 397 352 $ |
| 5,5 % | 381 708 $ |
| 6 % | 367 101 $ |
| 6,5 % | 353 460 $ |
| 7 % | 340 716 $ |
| 7,5 % | 328 805 $ |
| 8 % | 317 666 $ |
Comment se calcule la capacité d’achat
Les prêteurs examinent deux taux d’endettement. La part logement limite la mensualité du logement à 28 % des revenus mensuels bruts. Le taux d’endettement global limite le logement et toutes les autres dettes à 36 %. Votre budget logement est le plus petit des deux.
Budget = min(Revenus ÷ 12 × 28 %, Revenus ÷ 12 × 36 % − Dettes)
Le calculateur cherche ensuite le prix pour lequel le capital et les intérêts sur (prix − apport), plus la taxe foncière et l’assurance mensuelles, égalent exactement ce budget.
Exemple chiffré
Un ménage qui gagne 100 000 $ par an dispose de 8 333,33 $ de revenus bruts mensuels. 28 % de ce montant font 2 333,33 $ ; 36 % moins 500 $ de dettes donnent 2 500 $ : le budget logement est donc de 2 333,33 $. Avec 60 000 $ d’apport, un prêt sur 30 ans à 6,5 %, une taxe foncière de 1,2 % et une assurance de 1 500 $ par an, le prix maximal avoisine 353 460 $, soit un prêt de 293 460 $ remboursé par des mensualités de capital et d’intérêts de 1 854,87 $.
Plafonds d’endettement courants
| Référence | Logement | Dettes totales |
|---|---|---|
| Règle prudente classique | 28 % | 36 % |
| Prêt conventionnel (maximum habituel) | – | 43–45 % |
| FHA | 31 % | 43 % (davantage avec de solides facteurs compensatoires) |
Conseils avant de chercher un logement
- Solder un crédit auto ou le reste d’une carte de crédit relève d’autant le plafond d’endettement global.
- Prévoyez à part les frais de clôture (2 à 5 % du prix), le déménagement et l’entretien.
- L’assurance hypothécaire privée (PMI, avec moins de 20 % d’apport) et les charges de copropriété (HOA) ne sont pas incluses : baissez légèrement la part logement pour leur laisser de la place.
Pourquoi l’apport compte
Chaque dollar d’apport supplémentaire ajoute un dollar au prix que vous pouvez payer, sans changer la mensualité. Un apport d’au moins 20 % évite en outre l’assurance hypothécaire privée sur un prêt conventionnel.
Estimations fournies à titre indicatif, qui ne constituent pas un conseil financier.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la règle des 28/36 ?
Les prêteurs souhaitent que vos frais de logement (prêt, taxe foncière, assurance) restent sous 28 % de vos revenus mensuels bruts, et que l’ensemble de vos remboursements de dettes, logement compris, restent sous 36 %. Le plus bas des deux plafonds fixe votre budget.
Peut-on emprunter davantage que ce que permet la règle des 28/36 ?
Souvent, oui : beaucoup de prêts conventionnels acceptent un taux d’endettement global de 43 à 45 %, et les prêts FHA montent parfois jusqu’à 50 %. Relevez les plafonds dans la section avancée pour voir l’effet, mais un prêt plus élevé resserre aussi votre budget mensuel.
Les prêteurs retiennent-ils le salaire brut ou le net ?
Le brut, c’est-à-dire le revenu avant impôts et retenues. Si un quart de votre salaire part en impôts et retenues, consacrer 28 % du brut au logement représente environ 37 % de ce que vous touchez en net.
Quel est l’effet du taux d’intérêt sur ma capacité d’achat ?
Chaque point de taux supplémentaire réduit votre capacité d’achat d’environ 10 %. Le tableau sous le résultat indique votre prix maximal pour toute une série de taux.
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