🏘️ Calcolatore affitto o acquisto
Meglio affittare o comprare? La risposta dipende soprattutto da quanto a lungo resterai. Confronta il costo netto delle due scelte in quel periodo, compreso quanto avrebbe reso l’anticipo se lo avessi investito.
Risposta rapida: Per una casa da 400.000 $ con il 20% di anticipo e un mutuo al 6,5%, contro un affitto di 2.200 $ al mese, comprare costa 186.155 $ netti in 7 anni e affittare 202.289 $: l’acquisto conviene di 16.134 $ e va in pareggio al 6° anno.
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Dati: Calcolatore affitto o acquisto
Risultato
In 7 anni comprare costa meno
16.134 $
L’acquisto va in pareggio dopo 6 anni
| Costo netto dell’acquisto (7 anni) | 186.155 $ |
| Costo netto dell’affitto (7 anni) | 202.289 $ |
| Anno di pareggio | Anno 6 |
- Anticipo + spese di acquisto
- 92.000 $
- Rata del mutuo (capitale e interessi)
- 2.022,62 $
- Capitale netto dopo la vendita all’anno 7
- 189.045 $
Anno per anno
| Anno | Valore della casa | Debito residuo | Capitale netto se vendi | Costi di proprietà | Affitto pagato | Costo netto – acquisto | Costo netto – affitto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414.000 $ | 316.423 $ | 72.737 $ | 34.171 $ | 26.400 $ | 58.035 $ | 26.400 $ |
| 2 | 428.490 $ | 312.607 $ | 90.174 $ | 34.465 $ | 27.192 $ | 79.893 $ | 53.592 $ |
| 3 | 443.487 $ | 308.535 $ | 108.343 $ | 34.770 $ | 28.008 $ | 101.565 $ | 81.600 $ |
| 4 | 459.009 $ | 304.191 $ | 127.278 $ | 35.085 $ | 28.848 $ | 123.040 $ | 110.448 $ |
| 5 | 475.075 $ | 299.555 $ | 147.015 $ | 35.411 $ | 29.713 $ | 144.305 $ | 140.161 $ |
| 6 | 491.702 $ | 294.609 $ | 167.591 $ | 35.748 $ | 30.605 $ | 165.348 $ | 170.766 $ |
| 7 | 508.912 $ | 289.332 $ | 189.045 $ | 36.097 $ | 31.523 $ | 186.155 $ | 202.289 $ |
Costo netto dell’acquisto = anticipo + spese di acquisto + rate del mutuo, imposte, manutenzione e assicurazione pagate + rendimento a cui rinunci sull’esborso iniziale − capitale netto che ti resta dopo le spese di vendita e l’estinzione del mutuo. Costo netto dell’affitto = affitto pagato. L’anno di pareggio è evidenziato in grassetto.
Come usare il calcolatore affitto o acquisto
Inserisci il prezzo della casa che compreresti, l’anticipo, il tasso e la durata del mutuo, l’affitto di un’abitazione simile e per quanti anni pensi di restarci. Apri la sezione dei costi di proprietà per regolare imposta sugli immobili, manutenzione, assicurazione, rivalutazione, aumento dell’affitto, rendimento che potresti ottenere investendo l’anticipo e spese di acquisto e di vendita.
La formula
Costo netto dell’acquisto = Esborso iniziale + Costi di proprietà + Rendimento perso − Capitale netto dopo la vendita
L’esborso iniziale è l’anticipo più le spese di acquisto. I costi di proprietà sono le rate del mutuo, l’imposta sugli immobili, la manutenzione e l’assicurazione. Il capitale netto dopo la vendita è il valore della casa meno le spese di vendita e il debito residuo del mutuo. Il costo netto dell’affitto è semplicemente l’affitto pagato, che cresce ogni anno. L’anno di pareggio è il primo in cui comprare costa meno.
Esempio svolto
Una casa da 400.000 $ con il 20% di anticipo e un mutuo al 6,5% in 30 anni ha una rata di capitale e interessi di 2.022,62 $. Con un’imposta sugli immobili dell’1,1%, manutenzione all’1%, assicurazione da 1.500 $, rivalutazione del 3,5%, spese di acquisto del 3%, spese di vendita del 6% e un rendimento del 5% sui 92.000 $ versati all’inizio, la proprietà costa 186.155 $ netti in 7 anni. L’affitto da 2.200 $ con aumenti del 3% l’anno costa 202.289 $: comprare conviene di 16.134 $ e va in pareggio al 6° anno.
Cosa fa pendere la bilancia
| A favore dell’acquisto | A favore dell’affitto |
|---|---|
| Restare molti anni | Trasferirsi entro pochi anni |
| Prezzi delle case in forte crescita | Prezzi fermi o in calo |
| Tassi dei mutui bassi | Tassi e imposte sugli immobili elevati |
| Affitti in rapido aumento | Rendimenti elevati da altri investimenti |
Stime a scopo informativo, non costituiscono consulenza finanziaria.
Domande frequenti
Come si calcola se conviene affittare o comprare?
Somma tutto ciò che costa comprare – anticipo, spese di acquisto, rate del mutuo, imposte, assicurazione e manutenzione, più quanto avrebbe reso il denaro versato all’inizio se investito – e sottrai il capitale che recupereresti vendendo. Confronta il risultato con il totale degli affitti pagati nello stesso periodo.
Qual è il punto di pareggio quando si compra casa?
È il primo anno in cui il costo netto della proprietà scende sotto quello dell’affitto. Per via delle spese di acquisto e di vendita arriva di solito tra il 3° e il 7° anno; se potresti trasferirti prima, l’affitto in genere costa meno.
Pagare l’affitto significa buttare soldi?
No. L’affitto ti dà una casa senza spese di manutenzione, imposte sugli immobili né costi di vendita. Inoltre buona parte delle prime rate di un mutuo è interesse, «perso» esattamente come l’affitto: il confronto mostra quale soluzione costa meno nel complesso.
Quali ipotesi contano di più?
La durata della permanenza, la rivalutazione della casa e il tasso del mutuo sono i fattori che spostano di più il risultato. Prova con una rivalutazione più bassa o una permanenza più breve per metterlo alla prova.
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