🏡 Calcolatore di estinzione anticipata del mutuo
Parti dal debito residuo, dal tasso e dagli anni che mancano oggi, non dal mutuo originario. Aggiungi un versamento extra ogni mese, un rimborso parziale una tantum, rate ogni due settimane o tutti e tre, e confronta i due piani di rimborso.
Risposta rapida: Versare 200 $ in più al mese su un debito residuo di 250.000 $ al 6,5% con 25 anni ancora da pagare fa risparmiare 64.927,56 $ di interessi e chiude il mutuo con 5 anni e 6 mesi di anticipo.
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Dati: Calcolatore di estinzione anticipata del mutuo
Risultato
Interessi risparmiati
64.927,56 $
Mutuo estinto 5 anni e 6 mesi prima: a apr 2046 invece che a ott 2051
| Rata ordinaria | 1.688,02 $ |
| Extra ogni mese | 200,00 $ |
| Nuova data di estinzione | apr 2046 |
- Tempo risparmiato
- 5 anni e 6 mesi
- Interessi risparmiati
- 64.927,56 $
- Interessi con i versamenti extra
- 191.477,12 $
Piano attuale e versamenti extra a confronto
| Piano attuale | Con versamenti extra | Differenza | |
|---|---|---|---|
| Data di estinzione | ott 2051 | apr 2046 | 5 anni e 6 mesi |
| Numero di rate | 300 | 234 | 66 |
| Interessi totali | 256.404,68 $ | 191.477,12 $ | 64.927,56 $ |
| Totale pagato | 506.404,68 $ | 441.477,12 $ | 64.927,56 $ |
Anno per anno
| Anno | Debito – piano attuale | Debito – con extra | Interessi – piano attuale | Interessi – con extra |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 245.872,23 $ | 243.399,41 $ | 16.128,47 $ | 16.055,65 $ |
| 2 | 241.468,03 $ | 236.356,79 $ | 15.852,04 $ | 15.613,62 $ |
| 3 | 236.768,85 $ | 228.842,50 $ | 15.557,06 $ | 15.141,95 $ |
| 4 | 231.754,96 $ | 220.824,96 $ | 15.242,35 $ | 14.638,70 $ |
| 5 | 226.405,28 $ | 212.270,48 $ | 14.906,56 $ | 14.101,76 $ |
| 6 | 220.697,32 $ | 203.143,09 $ | 14.548,28 $ | 13.528,85 $ |
| 7 | 214.607,09 $ | 193.404,40 $ | 14.166,01 $ | 12.917,55 $ |
| 8 | 208.109,00 $ | 183.013,51 $ | 13.758,15 $ | 12.265,35 $ |
| 9 | 201.175,72 $ | 171.926,71 $ | 13.322,96 $ | 11.569,44 $ |
| 10 | 193.778,08 $ | 160.097,42 $ | 12.858,60 $ | 10.826,95 $ |
| 11 | 185.885,03 $ | 147.475,91 $ | 12.363,19 $ | 10.034,73 $ |
| 12 | 177.463,38 $ | 134.009,11 $ | 11.834,59 $ | 9.189,44 $ |
| 13 | 168.477,70 $ | 119.640,43 $ | 11.270,56 $ | 8.287,56 $ |
| 14 | 158.890,23 $ | 104.309,43 $ | 10.668,77 $ | 7.325,24 $ |
| 15 | 148.660,67 $ | 87.951,68 $ | 10.026,68 $ | 6.298,49 $ |
| 16 | 137.746,02 $ | 70.498,41 $ | 9.341,59 $ | 5.202,97 $ |
| 17 | 126.100,40 $ | 51.876,29 $ | 8.610,62 $ | 4.034,12 $ |
| 18 | 113.674,84 $ | 32.007,00 $ | 7.830,68 $ | 2.786,95 $ |
| 19 | 100.417,11 $ | 10.807,04 $ | 6.998,51 $ | 1.456,28 $ |
| 20 | 86.271,50 $ | 0,00 $ | 6.110,63 $ | 201,52 $ |
| 21 | 71.178,52 $ | 0,00 $ | 5.163,26 $ | 0,00 $ |
| 22 | 55.074,75 $ | 0,00 $ | 4.152,47 $ | 0,00 $ |
| 23 | 37.892,47 $ | 0,00 $ | 3.073,96 $ | 0,00 $ |
| 24 | 19.559,47 $ | 0,00 $ | 1.923,24 $ | 0,00 $ |
| 25 | 0,00 $ | 0,00 $ | 695,45 $ | 0,00 $ |
Cosa inserire
Prendi il debito residuo e la durata residua dall’ultimo estratto conto del mutuo. Per un importo unico, scegli insieme a quale rata lo versi: prima è, più vale. I risultati confrontano il piano attuale con quello accelerato: data di estinzione, tempo risparmiato e interessi risparmiati.
La formula
La rata ordinaria viene ricalcolata a partire da debito residuo, tasso e durata residua:
M = B × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
Ogni mese gli interessi sono debito residuo × r, e tutto ciò che supera gli interessi, versamenti extra compresi, riduce il debito. Il mutuo si chiude quando il debito arriva a zero; gli interessi risparmiati sono la differenza tra gli interessi totali dei due piani.
Esempio svolto
Un debito residuo di 250.000 $ al 6,5% con 25 anni rimanenti ha una rata di 1.688,02 $ e 256.404,68 $ di interessi ancora da pagare. Aggiungendo 200 $ al mese la durata residua scende a 19 anni e 6 mesi (estinzione ad aprile 2046 invece che a ottobre 2051) e si risparmiano 64.927,56 $ di interessi.
Confronto dei versamenti extra (250.000 $, 6,5%, 25 anni rimanenti)
| Extra al mese | Tempo risparmiato | Interessi risparmiati |
|---|---|---|
| 100 $ | 3 anni e 1 mese | 37.671,20 $ |
| 200 $ | 5 anni e 6 mesi | 64.927,56 $ |
| 500 $ | 10 anni e 1 mese | 115.667,84 $ |
| Rate ogni due settimane | 4 anni e 2 mesi | 49.728,08 $ |
| Importo unico di 10.000 $ subito | 2 anni e 3 mesi | 36.746,81 $ |
Consigli per estinguere prima
- Comunica alla banca che i versamenti extra vanno a riduzione del capitale, così non vengono trattenuti come anticipo delle rate future.
- Verifica eventuali limiti ai rimborsi anticipati o penali di estinzione, frequenti fuori dagli Stati Uniti.
- Se preferisci avere più liquidità, dopo un grosso rimborso parziale puoi chiedere di ridurre la rata invece della durata.
Stime a scopo informativo, non costituiscono consulenza finanziaria.
Domande frequenti
Quanto prima finisco di pagare il mutuo con versamenti extra?
Dipende dal tasso e dal debito residuo. Su 250.000 $ al 6,5% con 25 anni rimanenti, 200 $ extra al mese chiudono il mutuo 5 anni e 6 mesi prima; raddoppiandoli a 400 $ si risparmia ancora di più, perché ogni dollaro di capitale rimborsato smette di generare interessi.
Meglio un importo unico o un versamento extra ogni mese?
Il denaro versato prima fa risparmiare più interessi, quindi un importo unico oggi batte la stessa somma distribuita nei mesi successivi. I versamenti mensili sono più facili da sostenere; molti fanno entrambe le cose, usando premi o rimborsi fiscali come versamenti una tantum.
Come funzionano le rate ogni due settimane?
Paghi metà della rata mensile ogni due settimane. In un anno sono 26 mezze rate, cioè 13 rate intere invece di 12. Il calcolatore lo simula aggiungendo ogni mese un dodicesimo di rata al rimborso del capitale.
Conviene estinguere il mutuo in anticipo o investire?
Versare di più rende in modo garantito quanto il tasso del mutuo. Se altrove puoi ottenere con costanza un rendimento netto più alto, investire può farti accumulare di più; prima però crea un fondo di emergenza ed elimina i debiti a tasso più alto.
Ci sono penali per l’estinzione anticipata?
La maggior parte dei mutui negli Stati Uniti non ne prevede. In Canada, nel Regno Unito e nei paesi del Golfo i mutui a tasso fisso spesso limitano i versamenti extra (per esempio al 10–20% l’anno) e applicano commissioni oltre quella soglia: controlla il tuo contratto.
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