🏡 Calcolatore LTV (loan-to-value)
Inserisci il debito residuo del mutuo e il valore dell’immobile per vedere il rapporto loan-to-value, la quota di capitale proprio e quanto manca alla soglia dell’80%.
Risposta rapida: LTV = importo del mutuo ÷ valore dell’immobile × 100. Un mutuo di 240.000 $ su una casa da 300.000 $ ha un LTV dell’80%, cioè 60.000 $ (20%) di capitale proprio.
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Dati: Calcolatore LTV (loan-to-value)
Risultato
Rapporto loan-to-value (LTV)
80%
Standard: nella maggior parte dei casi senza assicurazione sul mutuo
| Debito residuo | 240.000,00 $ |
| Valore dell’immobile | 300.000,00 $ |
| Capitale proprio | 60.000,00 $ (20%) |
- Da rimborsare per arrivare all’80% di LTV
- 0,00 $
Come si calcola il loan-to-value
L’LTV confronta quanto devi con quanto vale l’immobile. Più alto è il rapporto, maggiore è il rischio per la banca, che quindi lo considera per fissare tasso e spese e per decidere se serve un’assicurazione sul mutuo.
LTV = Debito residuo ÷ Valore dell’immobile × 100 · Capitale proprio = Valore − Debito
Esempio: 240.000 $ ÷ 300.000 $ = 0,80, quindi l’LTV è dell’80% e il tuo capitale proprio è di 60.000 $.
Fasce di LTV
| LTV | Che cosa significa di solito |
|---|---|
| Fino al 60% | Rischio basso, tassi migliori |
| 60–80% | Finanziamento standard |
| 80–90% | Tassi più alti o assicurazione sul mutuo |
| Oltre il 90% | Possibilità molto limitate |
Consigli
- Usa il valore di perizia, oppure il prezzo di acquisto se è più basso.
- Negli Stati Uniti, con i mutui convenzionali si può eliminare l’assicurazione privata (PMI) quando l’LTV arriva all’80%.
- In Canada, con un anticipo inferiore al 20% è obbligatoria l’assicurazione contro l’insolvenza del mutuatario.
- Nel Regno Unito i tassi migliori sono scaglionati per LTV del 60%, 75%, 85% e 90%.
Calcolatore a scopo informativo, non costituisce consulenza finanziaria. Le regole variano da banca a banca.
Domande frequenti
Qual è un buon rapporto LTV?
In genere le banche preferiscono un LTV dell’80% o inferiore. Sotto il 60% di solito si ottengono i tassi migliori, mentre oltre l’80% molti istituti chiedono un’assicurazione sul mutuo o applicano tassi più alti.
Come si calcola l’LTV?
Dividi l’importo del finanziamento per il valore di perizia (o per il prezzo di acquisto, se più basso) e moltiplica per 100.
Come si riduce l’LTV?
Versando un anticipo maggiore, rimborsando parte del debito o aspettando che il valore dell’immobile cresca. I rimborsi anticipati di capitale lo abbassano più in fretta.
L’LTV vale anche per prestiti auto e surroghe?
Sì. Le banche usano l’LTV anche per i prestiti auto, le rinegoziazioni e i finanziamenti garantiti dalla casa. Per una linea di credito ipotecaria (HELOC) guardano spesso all’LTV combinato, che somma tutti i prestiti garantiti dall’immobile.
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